郑州房屋维修资金征求使用意见 七情形允许先修再补_河南
针对目前郑州市房屋维修资金 （又称房子养老金）使用过程中使用难、业主权益难保障等问题，昨日，郑州市住房保障和房地产管
理局在郑州房地产上公布 《郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则（征求意见稿）》（以下简称《细则》）。与老办法相比，在维修资金使用过程中增加了业主代表进行监督，并设置了公开招投标机制和维修费用监管机制。如果您对《细则》有好的意见的和建议，可于6月2日前将您的看法发送至邮箱：wxjj67889259@。
【费用分摊】明确维修费用按面积分摊
顶层的屋顶漏水，维修费用不应由顶层住户埋单，同样的道理，4楼的业主外墙渗水，也不是4楼业主一家的事儿。房屋维修资金是按单个门洞或整栋楼为单位开设分账户的，屋顶、外墙也属于公共部位，虽然是一家受的影响最大，但应该全体掏钱维修，这笔维修费用如何分摊呢？《细则》明确，房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的从其约定；没有约定的，根据房屋类型进行分摊：商品房屋之间，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；已售公有住房之间，按照相关楼幢建筑面积按比例分摊；已售公有住房与商品房屋之间，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按房屋类型进行分摊；未售出房屋，由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。
不过，这笔“养老钱”也不是哪儿都能用。房屋共用部位、共用设施设备还在保修期的，由建设单位或者施工单位承担。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，由相关单位承担。因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用，由当事人承担。根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的费用也不能用房子的“养老金”。
【申请人】维修房改房 社区可开证明
郑州市民张先生住的是建于上世纪70年代的房改房，现在企业早就倒闭了，相当于公有住房售房单位不存在了。由于外墙渗水，张先生多次申请维修资金都没申请下来，最后还是自己花钱维修了事。“主要是没有这方面的*策，限制了公房业主申请使用维修资金。”郑州市房屋维修基金管理中心（以下简称管理中心）书记任振祥介绍，《细则》增加了一条规定，使用从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金，原公有住房售房单位不存在时，在出具社区居民委员会的相关证明后，可由其他申请人申请。
任振祥说，目前，大量房改房早已进入维修期，可由于不少公有售房单位已经不存在，导致这部分维修资金成为“死钱”。“为老房维修开辟通道，鼓励、方便业主使用维修资金”。
【监管】业主代表全程参与、监督
郑州市民赵先生在建筑行业工作，去年年初他居住的小区使用维修资金，对小区道路进行了整修，整个事情都是物业公司操办的，但最后赵先生发现，后来公示的维修费用明显高出很多，且道路的质量也不行，业主们怨声载道，认为房子的“养老金”被滥用了，业主的权益没有得到保障。
针对这一问题，《细则》提出，业主或物业公司申请使用维修资金时，房屋专项维修资金列支范围内需要业主代表的参与和监督。业主代表可以是业主委员会委员，也可以在列支范围内随机抽选，但名单应当公示，业主代表总人数不能少于3人，涉及多幢楼的，每幢楼应不少于1人。
申请人应当制订维修资金的使用方案，内容包括维修项目清单、维修工程预算情况、施工方案及实施时间、主要材料的规格品牌、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围等，并在小区进行公示征求业主意见。征求意见可以采用召开业主大会讨论、书面征求业主意见、上或短信投票等方式进行，结果也应当在小区公示。
经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意使用方案后，才能使用维修资金。
维修单位要公开招标或比选
维修质量如何，《细则》给出了答案。《细则》规定，维修施工单位可以通过招标或比选方式进行选择。维修和更新改造费用在10万元以上的项目，鼓励通过公开、公平、公正的招标方式选择施工单位，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。
维修和更新改造费用低于10万元的项目，申请人可以采取简易的比选方式，从至少5家单位中选择1家维修施工单位。招投标、比选的过程，必须有业主委员会和业主代表的参与和监督。结果要经业主委员会和相关业主代表签字认可并公示。
此外，申请人也可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。
维修、更新、改造项目施工前，双方应当签订维修施工合同，明确约定维修工程的质量保修内容和期限。为保证维修施工单位履行质量保修责任，维修施工合同中可以约定将维修费用总额的5%作为保修金予以留存，保修期满后按合同约定程序划转维修施工单位。
工程完工后，竣工验收报告要经业主委员会和业主代表签字认可，并予以公示。
【应急通道】
七类情形允许先修再补
有些房屋的维修比较紧急，如果按规定等“双三分之二”业主签字，由于业主不在家或联系不上，会造成拖的时间太长，可能会危及业主人身财产安全，对这种情况，《细则》增设了应急通道。
任振祥介绍，发生以下七类危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，业主委员会可以先行组织维修；没有业主委员会的，可以由相关业主推选的2名以上业主代表先行组织维修：
(一)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；
(二)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改须立即维修的；
(三)高层住宅供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵等)泵体漏水、泵电机烧毁等，导致供水中断的；
(四)楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；
(七)其他严重影响使用安全和使用功能的。
业主委员会或业主代表不及时组织维修的，相关业主可向管理中心反映，由管理中心组织代修。
应急维修事后监管严格
应急维修并不意味着可以滥用房子“养老金”。《细则》规定，紧急情况发生后，业主委员会或业主代表应在第一个工作日告知管理中心，对应急维修费用在1万元以上的项目，管理中心会派人进行现场核查。应急维修项目经核准或备案后，按规定划转资金。
任振祥说，应急维修费用在1万元以上的项目，应当委托专业中介机构对维修费用进行审核。应急维修费用和列支情况，应当在小区显著位置公示。业主对房屋专项维修资金使用情况有异议的，可以要求申请人提供有关的费用清单、发票等进行核对。
申请人应当对申请使用房屋专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。
应急维修完工后，业主委员会或业主代表应当向房屋专项维修资金管理机构申请核准或备案，并提交材料：
《郑州市房屋专项维修资金使用申请表》《房屋专项维修资金使用方案》《公示证明》审价报告申请人有效身份证件(查看原件，留存复印件)经办人有效身份证件(查看原件，留存复印件)